Coronamaatregelen en korting op de huurprijs van bedrijfsruimte

Graag begin ik ons eerste artikel van dit jaar met u allen een gezond, gelukkig en succesvol 2022 te wensen.

Nog in het oude jaar, als vervroegd kerstcadeau voor huurders van bijvoorbeeld horecagelegenheden, supermarkten of winkels, heeft de Hoge Raad met zijn arrest van 24 december 2021 bepaald dat hen, als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen, recht op een huurkorting toekomt. De kantonrechter te Roermond heeft bij wijze van tussenvonnis van 31 maart 2021 zogenaamde prejudiciële vragen aan ons hoogste rechtscollege gesteld. De casus waarop die vragen zijn gebaseerd is als volgt:

  1. Verzoeker verhuurt aan Heineken een pand, welk pand door Heineken wordt verhuurd aan de vennootschap onder firma [A], die in dat pand een horecabedrijf exploiteert;
  2. In verband met de uitbraak van COVID-19 is de horeca van overheidswege gedwongen gesloten geweest in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020;
  3. Heineken heeft besloten haar huurders tegemoet te komen door onder andere de huur over de maanden april en mei 2020 kwijt te schelden. In verband daarmee heeft Heineken haar verhuurders, onder wie verzoeker, het voorstel gedaan eveneens af te zien van de huurprijs over die 2 maanden;
  4. Verzoeker heeft Heineken laten weten niet met dat voorstel akkoord te gaan.

De Hoge Raad vindt – samengevat –  dat de door de overheid genomen coronamaatregelen dermate ingrijpend zijn dat de verhuurder in redelijkheid van de huurder niet kan verwachten dat die huurder de volledige huur blijft betalen. De Hoge Raad komt tot deze conclusie op basis van de zogenaamde onvoorziene omstandigheden bepaling uit artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek. Waarbij de Hoge Raad wel expliciet aangeeft dat deze onvoorziene omstandigheden zien op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 15 maart 2021.

De Hoge Raad heeft het bij de beantwoording van de voorgelegde vragen daarnaast expliciet over de zogenaamde artikel 290 bedrijfsruimten (onder andere bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf). In het licht van de aan de Hoge Raad voorgelegde horeca gerelateerde casus is dat niet vreemd. Het laat echter wel de vraag open of deze uitspraak ook de huurder van overige bedrijfsruimte (de zogenaamde artikel 230a bedrijfsruimte) kan helpen in zijn mogelijke strijd met zijn verhuurder.

Voor de berekening van de huurprijsvermindering gaat de Hoge Raad uit van de zogenaamde vastenlastenmethode, waarbij de volgende formule wordt gehanteerd:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage van de omzetvermindering x 50%.

Dit formule wordt vervolgens door de Hoge Raad uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen. Uitgegaan wordt van een huurprijs van € 4.500, van vaste lasten ten bedrage van € 25.000, een TVL van € 10.000, een behaalde lagere omzet van € 20.000 en een referentieomzet van € 100.000. De berekening ziet er dan als volgt uit:

  1. a) Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%);
  2. b) Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht;
  3. c) Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b) resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling;
  4. d) ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – €1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Heeft u vragen? Neem dan vooral contact op voor een gratis en vrijblijvend gesprek.

 

mr. W.G.M.M. (Wilmgard) Gerbrands